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Experts Immobilier » La valeur vénale d’un Bien immobilier : c’est quoi ?
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La valeur vénale d’un bien immobilier

Il faut noter qu’on peut avoir plusieurs sortes de valeur vénale pour un bien en fonction de sa nature ou bien de la personne à qui on donnera les résultats de l’expertise. En général, trois axes sont considérés quand on parle de valeur. Le premier est la nature du Bien. Elle n’est pas la même pour un bien qu’on utilise pour des fins commerciales et pour les biens utilisés comme lieux de vie bien qu’ils soient situés dans une même zone. Celui qui pourrait générer des chiffres d’affaires a une estimation plus importante. Le second est le statut du Bien. Le fait d’être occupé, libre ou sous contentieux change donc les donnes. Le dernier est le statut du demandeur. La valeur d’un bien varie donc en fonction du profil de la personne qui bénéficiera du rapport d’expertise immobilière.

Comme étant déjà dit, il y a aussi différents types de valeur. La plus connue est la valeur vénale. Il s’agit d’une estimation qui pourrait être utilisée comme base lors de la vente du bien en question. Puis, il y a aussi la valeur d’utilité. Ce sont généralement les locaux commerciaux et professionnels qui sont évalués pour avoir cette valeur. Elle est variable en fonction de la perception qu’en a le demandeur sur le local. On peut aussi parler de valeur du droit au bail. Elle est principalement utile pour ceux qui souhaitent s’investir dans un local commercial.

On doit savoir qu’une valeur immobilière peut être estimée sous plusieurs manières. Elle n’est jamais constante et a des règles différentes pour tous les marchés.

Experts Immobilier » La valeur vénale d’un Bien immobilier : c’est quoi ?

Comment faire une évaluation immobilière ?

Faire le calcul de la valeur vénale d’un bien immobilier, c’est un métier qui n’est pas donné à n’importe qui. Il est confié exclusivement aux personnes qui ont suivi des études particulières et qui ont des expériences et des compétences dans le domaine. Il faut donc répondre à un profil particulier pour être appelé expert immobilier.

Pour mener à bien sa mission, ce professionnel doit avoir une bonne maitrise des différents concepts de valeur et se conformer à un formalisme précis. Il doit aussi maitriser plusieurs méthodes d’expertise à savoir l’expertise par comparaison, le bilan promoteur et l’expertise par le cout de remplacement, l’estimation par capitalisation du revenu et l’actualisation des cash-flows. Il doit également bien connaitre la méthode indiciaire, les méthodes d’estimation immobilières spécifiques et l’estimation lors d’une expropriation.

Chacune de ces méthodes est utilisée en fonction des situations, du bien ou des résultats que l’on souhaite obtenir de l’expertise immobilière.

L’avis de valeur

Pour faire une estimation de valeur vénale d’un bien immobilier quel que soit son type, on a toujours besoin de solliciter l’intervention d’un professionnel qui connait et qui maitrise les techniques exigées. Néanmoins, les cabinets d’expertise en évaluation immobilière doivent être différenciés des agences immobilières. En effet, ces deux catégories de profession sont souvent confondues.

Contrairement à un agent immobilier qui n’a pas la capacité de faire une estimation valable devant les juges, le fisc, les institutions financières, l’administration, etc., l’expert immobilier a cette aptitude. D’ailleurs, son rapport contenant la valeur vénale d’un bien immobilier peut être utilisé comme preuve dans n’importe quelle affaire ou litige qui nécessite une prise de décision importante comme un partage ou un achat (devant le tribunal lors d’un divorce, devant le notaire, lors d’un échange commercial, etc.). Ce rapport en question est un document de plusieurs pages. Il contient toutes les informations concernant le bien (situation géographique, dimensions, valeur vénale, etc.).

Bien qu’on fasse appel à un agent immobilier lors d’une vente d’un bien patrimoine, on peut aussi nécessiter un expert immobilier. Tous les deux peuvent donner leurs « avis de valeur ». Il s’agit d’une estimation du bien. Ce qui différencie les avis de valeur fournis par ces deux professionnels ce sont les détails qu’ils contiennent et les éléments qui ont été pris en compte lors de son établissement.

Pour un agent immobilier, les éléments pris en compte sont les caractéristiques propres du bien, les éléments environnementaux et les données du marché local. Ils permettent de n’avoir qu’une estimation globale écrite dans un document concis et fait à la va-vite ou dite oralement. L’estimation n’engage en rien celui qui l’a fait. Sa valeur est limitée à la commercialisation du bien, donc à la signature du contrat de vente. Quant à l’avis fait par un expert immobilier, il contient plus de détails. Il est rédigé dans un document plus riche en informations (l’emplacement, le bâtiment, les aspects financiers, les facteurs de marché, l’environnement local, l’urbanisme, le règlement de copropriété, la fiscalité et la surface) et a une valeur agréée par les notaires, les juges et l’administration.

En général, ce sont les acheteurs qui ont besoin de plus de détails concernant le bien immobilier qu’ils vont acheter qui demandent l’avis de valeur à dire d’expert. Ils n’ont pas forcément besoin d’un rapport d’expertise plus détaillé.

« L’avis de valeur à dire d’expert » est un document plus complet que l’avis de valeur d’une agence immobilière. Il est produit par un cabinet d’expertise immobilière et prend la forme d’un rapport d’expertise simplifié contenant les données qui renseignent de façon simple et détaillée sur un Bien immobilier.

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