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Experts Immobilier » Estimer le loyer d’un local commercial et professionnel
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L’estimation du loyer d’un local commercial et professionnel

Que ce soit pour le besoin d’une procédure judiciaire ou réglementaire, seul un expert immobilier comme Astuces expert peut fournir une estimation d’un bien commercial et professionnel. En effet, cela nécessite un professionnel compétent et ayant les capacités nécessaires pour faire l’expertise.

Pour les grandes entreprises ou sociétés cotées, elles ont besoin de faire une publication de la valeur vénale de leur patrimoine immobilier dans une période donnée pour publier leurs comptes. Ces opérations permettent de garder la transparence vis-à-vis des actionnaires et de respecter les obligations légales vis-à-vis de l’administration fiscale. Cette dernière exige la valeur actualisée du parc immobilier avec approbation d’un expert qualifié.

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L’estimation de la valeur locative du local commercial

L’estimation du loyer d’un local commercial se calcule en fonction de la concurrence de la zone commerciale. Elle prend en compte la destination du local, la caractéristique du bâtiment, les prix du marché locatif du quartier environnant, les facteurs de commercialité et les obligations entre le bailleur et le locataire.

L’estimation du loyer commercial est basée sur la méthode métrique de calcul, à laquelle on applique un prix unitaire à une surface utile pondérée. Elle doit être réalisée par un expert immobilier.

Quelques exemples de cas possibles

Si par exemple, un investisseur privé vient d’acquérir un local commercial sur un très bon emplacement avec un loyer très décoté, il peut demander une expertise immobilière pour déterminer une indemnité d’éviction. Il peut montrer cette preuve auprès du tribunal pour faire opposition à un renouvellement du bail commercial du locataire après 9 années d’occupation.

Dans le sens juridique du terme, quand on parle de valeur locative, il y a 5 composantes juridiques qui doivent être considérées. Ce sont : les caractéristiques du local ou du centre commercial, la destination des lieux, les devoirs des contractants, les facteurs locaux de commercialité et les prix du marché locaux. Dans le cas où pendant les 9 années de bail commercial, un de ces 5 points a été modifié, le propriétaire peut mettre en œuvre une procédure de déplafonnement. Cela lui permettra de hausser le loyer. Mais cela ne pourrait être possible que s’il n’y a pas une demande de renouvellement faite par le locataire. Le tribunal compétent peut demander la réalisation d’une expertise si aucune des parties ne l’a pas encore faite.

Si un héritier ne connait pas la valeur des murs de son local commercial et que ce dernier faisait l’objet d’une demande d’achat par une foncière, le propriétaire peut faire appel à un expert immobilier comme Astuces expert. Le professionnel lui donnera le prix à donner à la foncière. À partir des résultats de l’expertise, on peut aussi faciliter la négociation.

Il se peut aussi qu’une SARL vende un local commercial avec un fonds de commerce à un commerçant. Après quelques années, le nouveau propriétaire peut remettre le local en vente pour faciliter la transmission de son commerce et optimiser la session. Il aura alors besoin d’un rapport d’expertise pour soutenir son dossier et protéger ses biens. Vis-à-vis de la banque, il fournira un dossier basé sur un prix garanti. Le Fisc ne pourra pas non plus l’accuser d’avoir fait une évaluation de prix pour réduire ses impôts.

Les éventuels problèmes

Il y a des difficultés techniques relatives à l’estimation. En général, les informations qu’on puisse exploitées concernant les biens professionnels sont rares par rapport à l’habitation ou d’autres biens qui fournissent des informations pour l’établissement de l’étude. On doit donc être un vrai expert pour avoir la capacité de déterminer la valeur d’un bien professionnel concerné par l’analyse.

Depuis les 15 dernières années aussi, la valorisation des locaux commerciaux a connu un développement considérable. La déclaration faite par la plupart des contribuables à l’ISF propose une valeur sous cotée à l’administration fiscale pour deux raisons : la méconnaissance du marché, ou une mauvaise foi pour réduire les impôts à payer. Dans tous les cas, le propriétaire risque toujours un redressement fiscal. Voilà pourquoi on doit toujours faire une expertise immobilière.

Rapport entre l’estimation immobilière et les établissements financiers

Quand on réalise une demande de crédits auprès d’une banque ou d’un organisme financier quelconque, on a besoin d’avoir un apport ou un document solide. Pour les investisseurs, l’obtention d’une part de l’immobilier au sein des actifs d’une entreprise est une garantie d’acceptation pour la demande. Il leur est indispensable cependant d’avoir en main un rapport d’expertise immobilière pour prouver la valeur de leurs biens. Avec ce document, la banque considère le gage sérieux et stable. On peut faire expertiser un local commercial, un bureau, un entrepôt, un fonds de commerce, etc. Pour les mêmes raisons, les particuliers peuvent aussi solliciter un expert immobilier.

L’expertise d’un local commercial

Chaque propriétaire peut avoir ses propres raisons pour expertiser son Bien commercial et/ou professionnel

  • Dans le cas d’une grande entreprise, d’une société à capital variable ou cotée ou encore d’un entrepôt détenu par les sociétés à conseil d’administration, cette opération permet de faire l’inventaire du patrimoine immobilier des biens commerciaux et professionnels. Cela est obligatoire chaque année pour permettre aux actionnaires d’avoir une idée de la valeur des actifs dont ils disposent au sein de l’entité.
  • Pour les investisseurs privés, les raisons d’une demande d’expertise immobilière sont multiples. Le résultat de l’analyse immobilière leur permet d’avoir une preuve pour convaincre les locataires de la valeur locative du bien. Le document vante les différents avantages du bien et facilite la fixation du prix lors de sa mise en vente. Il prend en considération des éléments financiers, mais aussi des détails juridiques divers.

L’administration fiscale a besoin de savoir les nouvelles valeurs vénales des murs des locaux commerciaux afin d’ajuster la hauteur des prix et les bases d’imposition lors de leur contrôle fiscal.

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